Membeli rumah subsale di Malaysia boleh menjadi satu proses yang mencabar tetapi dengan panduan yang betul, ia boleh dilakukan dengan lancar. Berikut adalah tujuh langkah utama yang perlu diambil kira apabila anda ingin membeli rumah subsale.
Langkah pertama sebelum memulakan proses pembelian hartanah adalah menetapkan bajet anda dengan jelas. Setelah anda memahami berapa jumlah yang tersedia untuk anda belanjakan, barulah anda dapat mencari tawaran yang sesuai dengan kemampuan kewangan anda.
Sebelum memulakan proses membeli rumah, adalah penting untuk mengetahui bajet anda.Untuk standard DSR (Debt Service Ratio) iaitu kemampuan anda berhutang dengan bank di Malaysia sekitar 60%-70% dari gaji anda. Tetapi, anda perlu memikirkan komitmen anda yang lain juga, jadi pakar mencadangkan harga bayaran bulanan rumah anda tidak lebih dari 30%-3%.
Terdapat beberapa aplikasi yang boleh membantu anda mengira bajet seperti Affordability Calculator yang mengira potensi maksimum untuk pinjaman perumahan dan Mortgage Repayment Calculator yang menilai berapa jumlah bayaran balik bulanan yang perlu anda tanggung.
Selain itu, anda juga perlu mempertimbangkan beberapa perkara lain seperti wang pendahuluan sebanyak 10% daripada harga rumah, bayaran lain seperti duti setem, yuran guaman, dan kos pengubahsuaian. Walaupun insentif untuk pembelian rumah subsale adalah terhad berbanding projek baru, anda boleh memanfaatkan skim seperti PR1MA dan Syarikat Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) dengan peruntukan RM10 bilion dalam Bajet 2024.
Ini adalah contoh pengiraan :
-Gaji bulanan: RM5,000
-Peratusan pendapatan untuk bayaran bulanan: 30%
-Maksimum pinjaman yang boleh dipertimbangkan: RM5,000 x 30% = RM1,500
Perlu diingatkan jumlah maksimum pinjaman (bergantung pada kadar faedah dan tempoh pinjaman yang dipilih)
-Pinjaman yang dipilih: RM300,000
-Kadar faedah: 4.5%
-Tempoh pinjaman: 35 tahun (Maksimum tempoh pinjaman)
-Bayaran balik bulanan yang dijangka: kira-kira RM1,419
-Harga rumah: RM400,000
-Deposit 10%: RM400,000 x 10% = RM40,000
-Bayaran tambahan (contohnya duti setem, yuran guaman, kos pengubahsuaian): RM20,000
Harga rumah subsale berbeza-beza bergantung kepada kawasan, keadaan rumah, dan pelbagai faktor lain. Kawasan yang lebih dekat dengan kemudahan awam, pusat bandar, atau mempunyai reputasi baik biasanya akan mempunyai harga yang lebih tinggi. Bukan tu je, keadaan fizikal rumah, termasuk usia bangunan, penyelenggaraan yang dilakukan, dan kualiti bahan binaan, juga memainkan peranan penting dalam menentukan harga. Jadi anda perlulah mengambil kira kos maintenance , pengubahsuaian (terpulang pada anda) yang mungkin diperlukan untuk memastikan rumah tersebut sesuai dengan keperluan dan citarasa anda.
Kalau nak lagi mudah faham, anda boleh mendapatkan bantuan daripada ejen hartanah tempatan yang mempunyai pengetahuan luas tentang kawasan tertentu dan trend harga semasa. Ejen hartanah boleh memberikan pandangan yang lebih terperinci dan nasihat yang berguna untuk membuat keputusan yang lebih bijak. Selain itu, menggunakan sumber seperti PropertyGuru, iProperty Transaksi Hartanah, Pusat Maklumat Harta Tanah seperti website ni, dan Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Tanah boleh membantu anda mendapatkan maklumat yang lebih tepat dan terkini mengenai transaksi hartanah di kawasan yang anda minati.
Dapatkan penilaian persendirian untuk mengesahkan nilai sebenar rumah tersebut. Ini adalah langkah penting untuk memastikan anda tidak membayar lebih daripada nilai pasaran sebenar. Berhati-hati dengan taktik penilaian yang tidak beretika seperti harga melambung yang sengaja dinaikkan, permintaan tinggi yang dicipta untuk meningkatkan harga, harga murah yang mungkin menunjukkan masalah tersembunyi, dan penilaian yang tidak menentu. Untuk mengelakkan ditipu, bandingkan harga dengan laporan penilaian profesional dan dapatkan penilaian daripada beberapa bank yang berlainan. Ini akan memberi anda gambaran yang jelas sebelum melakukan keputusan yang terbaik.
Anda memerlukan banyak wang untuk membeli hartanah, tetapi janganlah sampai wang bertimbun-timbun bayar cash pula. Sebaliknya, cara terbaik untuk membayar hartanah subsale adalah dengan menggunakan pinjaman perumahan yang terbukti berkesan. Pinjaman perumahan merupakan komitmen kewangan yang besar, jadi amat penting untuk memilih pinjaman yang sesuai dengan kemampuan pembayaran balik anda. Make sure anda mendapatkan rundingan kewangan yang tepat untuk hartanah yang ingin dibeli.
Mengikut SOP bank,mereka hanya akan memberikan pinjaman sehingga 90% dari nilai rumah yang dinilai oleh mereka. Sebagai contoh, jika anda membeli rumah dengan harga RM500,000 tetapi pihak bank menilai rumah tersebut hanya bernilai RM450,000, anda hanya akan mendapat 90% daripada penilaian mereka, iaitu RM405,000. Oleh itu, penting untuk mempunyai bajet dengan sedikit kelonggaran bagi mengelakkan tekanan kewangan di masa depan.
Malaysia mempunyai beberapa bank yang menawarkan pinjaman berasaskan model pembiayaan Islam dan tradisional. Selain itu, penting untuk memeriksa laporan CCRIS dan CTOS anda. CCRIS adalah laporan kredit yang digunakan oleh institusi kewangan untuk menilai permohonan pinjaman perumahan anda, manakala CTOS adalah rekod untuk menilai tahap kemampuan kredit dan pembayaran balik individu dan perniagaan.
Jika anda ragu-ragu tentang penilaian atau tawaran pinjaman, jangan teragak-agak untuk pergi ke bank lain bagi membandingkan tawaran yang ada. Untuk mereka yang bekerja dalam sektor awam, anda mungkin layak untuk mendapatkan pinjaman dari kerajaan melalui Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA). Pastikan anda menyemak pilihan ini untuk membeli rumah second-hand dengan pinjaman kerajaan.
Mengupah lawyer untuk urus niaga hartanah di Malaysia tidak diwajibkan tetapi sangat disarankan untuk memastikan anda mendapat deal yang adil dan memahami seluk-beluk perundangan yang rumit. Lawyer yang berpengalaman dalam urus niaga hartanah selalu nya sangat membantu anda dalam mengelakkan masalah undang-undang yang mungkin timbul dan memastikan semua dokumen dan prosedur dipatuhi. Selain itu, mereka boleh memberikan nasihat yang berharga tentang hak dan kewajipan anda sebagai pembeli, serta memastikan bahawa semua klausa dalam Surat Perjanjian Jual Beli (SPA) adalah adil dan melindungi kepentingan anda.
Peguam juga boleh membantu menghindarkan klausa tersembunyi dalam SPA yang mungkin tidak jelas kepada anda sebagai orang awam. Ini termasuk syarat-syarat yang boleh menambah kos atau tanggungjawab tambahan kepada anda selepas pembelian. Dengan bantuan peguam, anda boleh memastikan bahawa semua terma dan syarat dalam SPA adalah telus dan difahami sepenuhnya sebelum anda menandatangani apa-apa dokumen.
Kalau anda tak nak peg, anda juga boleh menjimatkan kos dengan melakukan sendiri beberapa perkara seperti menukar nama bil utiliti, rekod cukai pintu, dan bil maintenance. Untuk bil utiliti, anda boleh memilih untuk membuka akaun baru atau menyambung guna akaun lama dengan menukar nama dan membayar refund deposit kepada pemilik asal. Ini biasanya melibatkan proses yang agak mudah dan boleh dilakukan dengan mengunjungi pejabat utiliti yang berkaitan atau melalui laman web mereka.
Dalam mencari peguam untuk urusan pembelian hartanah, adalah penting untuk memilih peguam yang berpengalaman dan mempunyai reputasi baik dalam bidang hartanah. Anda boleh mendapatkan cadangan daripada rakan, keluarga, atau ejen hartanah anda. Selain itu, pastikan anda menyemak kelayakan dan rekod prestasi peguam tersebut. Anda boleh melayari laman web firma guaman atau platform dalam talian yang menyediakan ulasan dan penilaian peguam untuk mendapatkan maklumat lanjut.
Peguam hartanah yang baik akan membantu anda melalui proses pembelian, termasuk pemeriksaan ke atas hak milik tanah, memastikan tiada sekatan atau kaveat yang boleh menjejaskan pembelian anda, dan memastikan bahawa semua bayaran dan caj yang dikenakan adalah wajar. Mereka juga akan menguruskan proses pemindahan hak milik dan memastikan bahawa semua dokumen disediakan dan diserahkan kepada pihak berkuasa yang berkaitan tepat pada masanya.
Seterusnya, anda perlu menandatangani Tawaran Membeli dan/atau Perjanjian Menjual yang mengikat pembeli dan penjual kepada transaksi hartanah. Ini adalah satu langkah penting dalam proses pembelian hartanah kerana ia menunjukkan kesungguhan dan komitmen anda sebagai pembeli. Perjanjian ini biasanya merangkumi butiran penting seperti harga jualan, syarat-syarat pembelian, dan tarikh akhir untuk menyelesaikan transaksi.
Dalam proses ini, pembayaran 'earnest deposit' diperlukan sebagai tanda komitmen pembeli terhadap pembelian hartanah tersebut. 'Earnest deposit' ini biasanya sekitar 2% hingga 3% daripada harga jualan hartanah, tetapi ia boleh berbeza bergantung kepada perjanjian antara pembeli dan penjual. Pembayaran ini adalah bukti bahawa pembeli serius untuk meneruskan pembelian dan bersedia untuk mengikat diri dalam perjanjian tersebut.
Biasanya, ejen hartanah atau peguam yang akan bertindak sebagai pihak ketiga yang neutral untuk menyimpan 'earnest deposit' ini. Mereka akan memastikan wang tersebut disimpan dengan selamat dan hanya dilepaskan apabila semua syarat-syarat dalam perjanjian dipenuhi.
Peguam atau ejen hartanah juga akan bertanggungjawab untuk menguruskan dokumen-dokumen yang berkaitan dan memastikan proses ini berjalan dengan lancar. Mereka akan membantu dalam memeriksa status hak milik hartanah, memastikan tiada halangan undang-undang, dan memastikan semua dokumen disediakan dan ditandatangani dengan betul. Selepas pembayaran 'earnest deposit', langkah seterusnya adalah untuk mendapatkan pembiayaan, jika perlu, dan melengkapkan pemeriksaan dan penilaian hartanah sebelum bergerak ke langkah terakhir dalam proses pembelian.
Surat Perjanjian Jual Beli (SPA) adalah langkah utama berikutnya dalam proses pembelian rumah subsale. Terdapat beberapa langkah penting yang perlu diambil sebelum anda, atau peguam anda, boleh menyediakan dokumen ini. Yang paling utama ialah memastikan penjual benar-benar mempunyai hak untuk menjual hartanah tersebut dan memahami prosedur jual beli.
Walaupun situasi ini jarang berlaku, terdapat kes di mana penipu licik cuba menjual rumah yang tidak wujud atau yang bukan milik mereka. Oleh itu, adalah penting untuk memeriksa status pemilikan hartanah dengan Pejabat Tanah untuk memastikan anda berurusan dengan pemilik yang sah.
SPA adalah dokumen undang-undang yang menggariskan terma dan syarat penjualan. Di sinilah peranan peguam anda menjadi penting, kerana mereka dapat membantu memastikan urus niaga hartanah anda berjalan lancar. Adalah penting kedua-dua pihak, penjual dan pembeli, berpuas hati, memeriksa dengan teliti, dan bersetuju dengan terma-terma dalam SPA.
Untuk rumah subsale, memastikan segala butiran hartanah dinyatakan dengan jelas dan tepat dalam SPA adalah kritikal. Maklumat ini biasanya merangkumi semua ciri pengubahsuaian, penambahan, atau sambungan yang ada pada hartanah. Oleh itu, pastikan apa yang dinyatakan dalam dokumen tersebut sesuai dengan apa yang anda lihat semasa lawatan.
Senarai inventori juga merupakan komponen penting dalam SPA yang perlu anda perhatikan ketika membeli hartanah subsale.
Akhir sekali, dalam proses pembelian rumah subsale, anda perlu menyediakan Memorandum Transfer (MOT) dan Perjanjian Pinjaman. MOT adalah dokumen penting yang memindahkan hak milik rumah dari penjual kepada pembeli. Proses ini memerlukan ketelitian dan ketepatan untuk memastikan pemindahan hak milik berjalan lancar tanpa sebarang masalah di masa hadapan. Semua dokumen perlu disediakan dengan betul dan disahkan oleh pihak berkuasa yang berkaitan.
Perjanjian Pinjaman pula adalah kontrak antara anda dan pemberi pinjaman, biasanya bank, yang menggariskan terma-terma pinjaman yang anda ambil untuk membiayai pembelian hartanah. Perjanjian ini akan merangkumi butiran penting seperti jumlah pinjaman, kadar faedah, tempoh pembayaran balik, dan sebarang syarat tambahan yang perlu dipatuhi. Penting untuk memahami semua terma dalam perjanjian ini dan mendapatkan nasihat guaman jika perlu, supaya anda tahu dengan jelas komitmen kewangan anda.
Selain itu, ejen hartanah atau peguam anda akan membantu dalam menguruskan proses ini, termasuk memastikan semua borang dan dokumen yang diperlukan lengkap dan betul. Mereka juga akan berurusan dengan pihak bank dan pejabat tanah untuk memastikan pemindahan hak milik dan kelulusan pinjaman dilakukan tanpa sebarang halangan.
Dengan mengikuti langkah-langkah ini dengan teliti, proses pembelian rumah subsale di Malaysia dapat dijalankan dengan lebih teratur dan efisien. Semua pihak yang terlibat perlu bekerjasama untuk memastikan setiap peringkat dilaksanakan dengan baik, dari pemeriksaan hak milik hingga pemindahan hak milik akhir. Ini akan membantu mengurangkan risiko dan memastikan pengalaman pembelian hartanah anda lancar dan berjaya.